Pratiche catastali

Frazionamento catastale

Dividere un appartamento in due unità separate, separare una pertinenza o frazionare un terreno richiede una pratica catastale dedicata. Il tecnico esegue il rilievo planimetrico e trasmette la denuncia DOCFA o PREGEO all'Agenzia delle Entrate Territorio, creando i nuovi subalterni con rendita autonoma.

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Geometra MioTecnico disegna su tablet il frazionamento catastale di un appartamento italiano accanto alla planimetria stato di fatto
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Cos'è il frazionamento catastale

Il frazionamento catastale è la procedura con cui un'unità immobiliare — identificata nel Catasto da un singolo subalterno — viene suddivisa in due o più subalterni distinti e autonomi. Ciascuna nuova unità ottiene la propria planimetria, la propria rendita catastale e può avere intestazioni e destinazioni d'uso indipendenti.

Per i fabbricati, la pratica si esegue tramite DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), il software dell'Agenzia delle Entrate – Territorio. Per i terreni, si utilizza invece PREGEO (Pre-aggiornamento Geometrico), con la redazione di un tipo di frazionamento (o tipo mappale) che viene verificato e accettato dall'Ufficio Provinciale del Territorio.

Il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e il DPR 138/1998 regolamentano rispettivamente gli obblighi edilizi e le modalità di classamento catastale. Un frazionamento che comporta la realizzazione di nuovi servizi igienici o l'apertura di nuovi accessi richiede anche il titolo edilizio comunale (CILA o SCIA).

Quando serve il frazionamento

  • Divisione ereditaria

    Quando più eredi vogliono intestarsi porzioni fisicamente separate di un unico immobile, il frazionamento catastale crea i subalterni distinti necessari per la divisione dei diritti.

  • Vendita parziale

    Chi vuole vendere solo una parte dell'immobile (es. un piano di un edificio bifamiliare) deve prima creare i subalterni separati tramite frazionamento catastale e edilizio.

  • Creazione di due appartamenti da uno grande

    La ristrutturazione che trasforma un grande appartamento in due unità indipendenti richiede CILA/SCIA e, a lavori ultimati, la denuncia DOCFA di frazionamento.

  • Separazione di pertinenze

    Separare catastalmente una cantina, un garage o un posto auto dall'unità principale — per poterli vendere o loccare autonomamente — richiede un frazionamento con creazione di nuovo subalterno.

  • Frazionamento di terreno agricolo

    La vendita di un lotto di terreno più piccolo rispetto alla particella catastale registrata impone prima la presentazione del tipo di frazionamento PREGEO e la sua accettazione da parte dell'Ufficio Provinciale del Territorio.

Quanto costa

Il frazionamento catastale è una delle pratiche catastali più complesse e richiede sopralluogo, rilievo planimetrico completo di ogni nuova unità, calcolo delle consistenze e classamento. Il costo è commisurato al numero di nuovi subalterni creati e alla necessità di coordinate con pratiche edilizie.

Range tipico — frazionamento in 2 unità
€480 – €1.200
Frazionamento fabbricato (2 unità)
€480 – €750
Frazionamento con 3+ subalterni
€700 – €1.200
Tipo frazionamento terreno (PREGEO)
€500 – €900
Coordinamento con CILA/SCIA
+€200 – €400

I prezzi indicati sono per la sola pratica catastale. Se l'intervento richiede anche il titolo edilizio comunale, il preventivo includerà la voce separata per la CILA o SCIA. Il tecnico su MioTecnico dettaglierà tutto nel preventivo.

Come funziona con MioTecnico

Il frazionamento catastale richiede competenze specifiche in rilievo topografico e normativa catastale. Su MioTecnico trovi geometri e ingegneri specializzati in pratiche DOCFA e PREGEO.

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Sopralluogo e pratiche

Il tecnico effettua il rilievo, prepara gli elaborati e trasmette telematicamente la denuncia all'Agenzia delle Entrate.

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Domande frequenti sul frazionamento catastale

Cos'è il frazionamento catastale?
Il frazionamento catastale è la procedura con cui un'unità immobiliare (o un terreno) viene suddivisa in due o più subalterni distinti, ciascuno con la propria planimetria, rendita catastale e intestazione. Sul fronte edilizio si accompagna quasi sempre a una CILA o SCIA comunale; sul fronte catastale si esegue con la pratica DOCFA (per i fabbricati) o PREGEO (per i terreni).
Quando conviene frazionare catastalmente un immobile?
Il frazionamento è tipico in questi scenari: divisione ereditaria tra più eredi che vogliono intestarsi porzioni separate; vendita parziale di un appartamento grande; trasformazione di un'unica unità in due appartamenti indipendenti dopo ristrutturazione; ricavare una pertinenza separata (garage, cantina) da un'unità originariamente unitaria.
Il frazionamento catastale richiede sempre un titolo edilizio?
Dipende dall'entità delle opere. Se il frazionamento comporta la creazione di nuovi bagni, spostamento di pareti portanti o apertura di nuove porte, serve almeno una CILA o una SCIA. Se invece si tratta di sola divisione catastale (es. separazione di una cantina già autonoma), può essere sufficiente la sola pratica DOCFA senza titolo edilizio. Il tecnico valuterà caso per caso.
Quanto tempo ci vuole per un frazionamento catastale?
La pratica DOCFA viene trasmessa telematicamente e solitamente accettata dall'Agenzia delle Entrate – Territorio in 30-60 giorni lavorativi. Prima di arrivare alla trasmissione DOCFA, il tecnico deve effettuare il rilievo planimetrico di ogni nuova unità, calcolare le nuove consistenze e classi, e verificare la coerenza con l'eventuale titolo edilizio. In totale, dall'incarico alla visura aggiornata, contare 2-3 mesi.
Cosa sono i subalterni?
Il subalterno è il codice identificativo numerico assegnato dal catasto a ogni singola unità immobiliare all'interno di un fabbricato. Dopo un frazionamento, l'unità originaria perde il suo subalterno e ne vengono creati due o più nuovi. Ogni subalterno ha la propria planimetria, rendita catastale e può avere intestazioni diverse.
Quanto costa un frazionamento catastale?
Il costo dipende dal numero di nuove unità create, dalla complessità del rilievo e dalla presenza o meno di pratiche edilizie correlate. Per un frazionamento standard (un appartamento diviso in due), il range è €480-1200. Il tecnico su MioTecnico includerà nel preventivo tutti i costi: sopralluogo, DOCFA, eventuali tributi catastali.
Il frazionamento catastale aumenta le tasse sull'immobile?
Sì, indirettamente. Dopo il frazionamento, ogni subalterno ha la propria rendita catastale. La somma delle rendite delle due nuove unità è generalmente superiore alla rendita dell'unità originaria (perché ogni unità ha i suoi vani di servizio, bagni, ingressi). Questo si traduce in un'IMU più alta se entrambe le unità sono tenute a reddito o sfitte.
Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico sono la stessa cosa?
No. Il frazionamento catastale riguarda l'aggiornamento delle banche dati del Catasto Fabbricati (Agenzia delle Entrate). Il frazionamento urbanistico riguarda l'approvazione del Comune tramite CILA o SCIA. Entrambi sono quasi sempre necessari quando si divide fisicamente un'unità abitativa: prima si ottiene il titolo edilizio, poi si presenta la pratica DOCFA al catasto.

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