Pratiche per compravendita

Documenti per atto notarile

Stai per vendere casa? Il notaio richiede un pacchetto di documenti tecnici obbligatori: APE, visura catastale aggiornata, planimetria conforme allo stato di fatto, RRE e CDU. Un tecnico coordinato su MioTecnico raccoglie tutto in parallelo per rispettare la data del rogito.

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Pacchetto documenti per rogito notarile italiano: APE, visura catastale, certificato di destinazione urbanistica e relazione di regolarità edilizia
Tecnico verificato

I documenti che servono per il rogito

L'art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985 (introdotto dal D.L. 78/2010) impone che negli atti di trasferimento immobiliare figuri la dichiarazione di conformità catastale e urbanistica. Questa norma, assieme agli obblighi energetici del D.Lgs. 192/2005, ha reso obbligatorio un preciso set di documenti tecnici in ogni compravendita.

APE
Attestato di Prestazione Energetica

Obbligatorio per legge. Classifica l'efficienza energetica dell'immobile (da A4 a G). Valido 10 anni.

Tempi
3-7 gg
VIS
Visura catastale aggiornata

Estratto del Catasto Fabbricati con dati identificativi, rendita e intestazione aggiornata all'attuale proprietario.

Tempi
1-2 gg
PLN
Planimetria conforme allo stato di fatto

Planimetria catastale verificata e, se necessario, aggiornata tramite DOCFA per corrispondere allo stato reale dell'immobile.

Tempi
5-15 gg
RRE
Relazione di Rispondenza Energetica

Richiesta in alcune regioni (es. Lombardia). Verifica coerenza tra impianti e dati APE. Non sempre obbligatoria.

Tempi
3-5 gg
CDU
Certificato di Destinazione Urbanistica

Rilasciato dal Comune. Attesta la destinazione d'uso urbanistica dell'area. Obbligatorio per terreni, richiesto per alcune pertinenze.

Tempi
20-30 gg

Il documento con i tempi più lunghi è il CDU (20-30 giorni lavorativi). È quindi il primo da richiedere. Un tecnico che coordina il pacchetto completo può avviare tutte le pratiche in parallelo, rispettando qualsiasi data di rogito con un preavviso di almeno 5-6 settimane.

Conformità catastale e urbanistica

La verifica di conformità è il passaggio più delicato del pacchetto rogito. Il tecnico confronta:

  • Stato di fatto vs. planimetria catastale

    Il tecnico sopralluoga l'immobile e verifica che la planimetria catastale depositata corrisponda esattamente alla distribuzione attuale. Se ci sono difformità (pareti spostate, bagni aggiunti, tramezze demolite), è necessario presentare una variazione DOCFA prima del rogito.

  • Stato di fatto vs. titoli edilizi comunali

    Il tecnico verifica che le eventuali modifiche eseguite nel tempo siano coperte da regolare titolo edilizio (CILA, SCIA, concessione edilizia). Irregolarità edilizie vanno sanate prima della vendita, o il notaio non procede.

  • Destinazione d'uso attuale vs. CDU

    Il CDU attesta che l'immobile si trova in una zona urbanistica coerente con la sua destinazione d'uso. Situazioni anomale (es. abitazione in zona industriale senza variante) devono essere verificate dal tecnico prima del rogito.

Quanto costa il pacchetto

Il costo del pacchetto documenti per rogito dipende dalla combinazione di pratiche necessarie, dalla presenza di difformità da sanare e dal tipo di immobile. Di norma:

Range tipico — appartamento residenziale
€420 – €900
APE + visura + planimetria
€280 – €450
Con RRE (es. Lombardia)
+€80 – €120
CDU (richiesta al Comune)
€80 – €150 + diritti
Variazione DOCFA se difformità
+€280 – €500

Il preventivo su MioTecnico include il dettaglio di tutti i costi, compresi i diritti di segreteria comunali per il CDU. Le variazioni DOCFA per difformità vengono quotate separatamente dopo il sopralluogo.

Come funziona con MioTecnico

Il pacchetto documenti rogito richiede coordinamento tra pratiche diverse. Su MioTecnico trovi tecnici che gestiscono tutto il processo in un'unica pratica coordinata.

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Pubblica la richiesta

Indica comune, tipo di immobile e data stimata del rogito. Più anticipo hai, meglio è. Bastano 3 minuti.

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Il tecnico ti risponde entro 48 ore con il preventivo completo, le pratiche incluse e i tempi stimati per ciascuna.

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Sopralluogo e pratiche

Il tecnico effettua l'unico sopralluogo necessario, avvia APE, CDU e conformità in parallelo. Ti consegna tutto prima del rogito.

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Domande frequenti sui documenti per rogito

Quali documenti servono per il rogito notarile?
Il pacchetto standard per una compravendita residenziale include: APE (Attestato di Prestazione Energetica), visura catastale aggiornata, planimetria catastale aggiornata (con dichiarazione di conformità allo stato di fatto), RRE (Relazione Tecnica di Rispondenza Energetica, richiesta in alcune regioni) e CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica). Il notaio può richiedere documentazione aggiuntiva in caso di immobili con particolarità urbanistiche.
Cos'è la dichiarazione di conformità catastale e urbanistica?
È la dichiarazione prevista dall'art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985, resa dal venditore (o da un tecnico abilitato da lui incaricato), che attesta che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto e che lo stato di fatto corrisponde ai titoli edilizi depositati in Comune. È obbligatoria in tutti i rogiti di compravendita dal 2010.
Cos'è il CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica)?
Il CDU è il documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica dell'area o dell'immobile secondo gli strumenti urbanistici vigenti (Piano Regolatore Generale, Piano Operativo Comunale). È obbligatorio per i trasferimenti di terreni e, in molti casi, anche per le pertinenze non censite. Il rilascio richiede tipicamente 20-30 giorni lavorativi.
La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto?
Sì, è un obbligo di legge dal 2010. Prima del rogito, il tecnico deve verificare che la planimetria depositata al catasto corrisponda esattamente allo stato attuale dell'immobile. Se ci sono difformità (pareti spostate, bagni aggiunti, distribuzione cambiata), va presentata una variazione catastale DOCFA prima di procedere con la vendita.
Quanto tempo prima del rogito devo iniziare a raccogliere i documenti?
Almeno 4-6 settimane prima. Il CDU richiede 20-30 giorni lavorativi dal Comune; l'APE richiede 3-7 giorni dal sopralluogo; la verifica della conformità catastale può richiedere un'ulteriore settimana se emergono difformità da sanare. Affidarsi a un tecnico su MioTecnico che coordina tutti i documenti in parallelo permette di rispettare i tempi del rogito.
Cosa succede se manca un documento al rogito?
Il notaio non può procedere con l'atto se mancano i documenti obbligatori (APE, planimetria con conformità, CDU per i terreni). Un'eventuale carenza scoperta all'ultimo momento può far slittare il rogito con conseguenze economiche per entrambe le parti (penali per mancato rispetto dei termini del preliminare, costi di nuova convocazione notarile).
Il pacchetto MioTecnico include anche la sanatoria di eventuali difformità?
Il preventivo per il pacchetto documenti rogito include la verifica della conformità. Se vengono scoperte difformità catastali o urbanistiche, il tecnico fornirà un preventivo separato per la sanatoria (variazione DOCFA, CILA in sanatoria, ecc.). È meglio scoprirlo prima del rogito che durante.
Cos'è la RRE (Relazione di Rispondenza Energetica)?
La RRE (o Relazione di Rispondenza) è un documento richiesto in alcune regioni italiane (es. Lombardia) che verifica la coerenza tra l'APE dell'immobile e i dati tecnici dell'impianto di riscaldamento. Non va confusa con l'APE: è un documento complementare che attesta la rispondenza degli impianti alle normative energetiche regionali.

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