Pratica edilizia

Pratica Agibilità — Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

Dopo una nuova costruzione o una ristrutturazione importante, l'immobile deve ottenere la Segnalazione Certificata di Agibilità ai sensi dell'art. 24 del DPR 380/2001. Il tecnico raccoglie tutta la documentazione e deposita la pratica al Comune.

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Cos'è la Segnalazione Certificata di Agibilità

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è il documento che attesta che un edificio — o una sua porzione — presenta le condizioni di sicurezza strutturale, igiene, salubrità e risparmio energetico richieste dalla normativa vigente per poter essere abitato o utilizzato.

L'istituto è disciplinato dall'art. 24 del DPR 380/2001(Testo Unico dell'Edilizia), nella versione risultante dal D.Lgs. 222/2016 che ha riformato il sistema dei titoli abilitativi e delle segnalazioni edilizie. Il D.Lgs. 222/2016 ha trasformato il precedente "certificato di agibilità" (che richiedeva un'approvazione formale del Comune) nella SCA, con efficacia immediata al momento della presentazione.

Il tecnico abilitato incaricato dal proprietario assevera personalmente che le condizioni richieste sono soddisfatte, allegando tutta la documentazione tecnica richiesta. Il Comune prende atto della segnalazione e ha 30 giorni per eventuali verifiche e contestazioni.

Quando è necessaria la pratica di agibilità

La SCA è obbligatoria nelle seguenti situazioni:

  • Nuova costruzione

    Ogni edificio di nuova realizzazione deve ottenere la SCA prima di essere occupato. L'obbligo vale sia per immobili residenziali sia per immobili commerciali, industriali e produttivi. Senza SCA, l'immobile non può essere occupato né locato.

  • Ricostruzione o sopraelevazione

    La demolizione con ricostruzione e la sopraelevazione di uno o più piani sono assimilate a nuova costruzione: richiedono SCA a completamento dei lavori. Anche la ricostruzione parziale di un edificio esistente è soggetta a SCA se le opere impattano sulla sicurezza complessiva.

  • Ristrutturazione importante con variazione strutturale

    Interventi che modificano le strutture portanti, i solai, le fondazioni o che cambiano sostanzialmente le caratteristiche igienico-sanitarie dell'immobile richiedono SCA al termine dei lavori. La soglia non è sempre evidente: il tecnico valuta caso per caso.

  • Interventi che incidono sull'efficienza energetica

    Ristrutturazioni che comprendono sostituzione dell'impianto di climatizzazione, rifacimento dell'involucro o installazione di sistemi di produzione energetica possono richiedere SCA se incidono significativamente sulla classe energetica dell'edificio.

  • Compravendita di immobile senza agibilità

    Se stai acquistando un immobile privo di SCA, o se stai vendendo e l'acquirente o la banca la richiedono, il tecnico può verificare se le condizioni per la SCA sono soddisfatte e procedere con la presentazione. La mancanza di agibilità può bloccare la rogitazione o il mutuo.

Quanto costa la pratica di agibilità

Il costo dipende dalla complessità del fascicolo documentale da raccogliere, dalla tipologia dell'immobile e dal Comune di competenza. La voce principale è l'onorario del tecnico; si aggiungono i diritti di segreteria comunali (variabili, tipicamente €100-€250).

Range tipico — onorario tecnico
€300 – €700
Appartamento nuova costruzione
€300 – €450
Ristrutturazione importante
€400 – €600
Immobile commerciale / industriale
€500 – €700+
Prezzo tipico
€420

I preventivi su MioTecnico includono la raccolta documentale e il deposito al Comune. Il costo del collaudo statico (se richiesto) viene indicato separatamente.

Documenti necessari per la SCA

Il fascicolo SCA comprende una serie di documenti tecnici che attestano il rispetto di tutti i requisiti previsti dall'art. 24 del DPR 380/2001. I principali sono:

1

Documentazione strutturale

Per strutture in c.a. o acciaio: certificato di collaudo statico (art. 67 DPR 380/2001), dichiarazione di fine lavori del direttore dei lavori strutturali, copia del deposito al Genio Civile.

2

Conformità impianti

Dichiarazioni di conformità degli impianti tecnologici (DM 37/2008): elettrico, idraulico, riscaldamento/condizionamento, gas. Emesse dall'impresa installatrice a fine lavori.

3

Documentazione energetica e urbanistica

APE post-operam (attestato di prestazione energetica), planimetria aggiornata, certificato di regolare esecuzione firmato dal DL. In alcuni Comuni richiesta anche l'aggiornamento catastale (Docfa).

Attenzione: raccogliete i documenti durante i lavori

Le dichiarazioni di conformità impianti (DM 37/2008) devono essere rilasciate dall'impresa installatrice al termine della propria lavorazione. Se non vengono richieste a fine cantiere, recuperarle in seguito è difficile e costoso. Il tecnico DL può coordinare questa raccolta durante i lavori.

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Domande frequenti sull'agibilità

Cos'è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?
La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è il documento — introdotto dall'art. 24 del DPR 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016 — che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio o di una sua porzione. Ha sostituito il vecchio 'certificato di agibilità' su richiesta, che richiedeva un'esplicita approvazione comunale. Con la SCA, il professionista assevera e il Comune prende atto.
Quando è obbligatoria la pratica di agibilità?
La SCA è obbligatoria per: (1) nuove costruzioni; (2) ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali; (3) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Per le ristrutturazioni ordinarie senza cambio di destinazione d'uso e senza interventi strutturali significativi, la SCA non è necessaria. Il tecnico valuterà caso per caso.
Chi può presentare la SCA?
La SCA deve essere presentata dal proprietario dell'immobile (o da chi ha titolo per farlo) attraverso un tecnico abilitato — ingegnere, architetto, geometra — che assevera sotto la propria responsabilità il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa vigente. Il tecnico deve aver effettuato il sopralluogo finale a opere ultimate.
Entro quanto tempo va presentata la SCA?
Ai sensi dell'art. 24 c. 1 del DPR 380/2001, la SCA va presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori (per le nuove costruzioni) o dal completamento degli interventi. Non rispettare questo termine non costituisce un illecito edilizio grave, ma l'immobile non può essere occupato, venduto o locato prima della presentazione della SCA, poiché l'agibilità è presupposto necessario per qualunque atto traslativo.
Cosa contiene la documentazione della SCA?
La pratica SCA comprende: il certificato di collaudo statico (per immobili con struttura in c.a. o acciaio), la dichiarazione di conformità degli impianti (DM 37/2008), la documentazione energetica (APE post-operam), il certificato di regolare esecuzione firmato dal direttore dei lavori, la planimetria aggiornata e la dichiarazione del tecnico sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari. La lista esatta varia per tipo di intervento e Comune.
Quanto tempo ci vuole per avere l'agibilità?
I tempi dipendono da quanti documenti accessori devono essere raccolti. Se tutta la documentazione è pronta (collaudo, conformità impianti, APE), il tecnico può predisporre la SCA in 5-10 giorni lavorativi. Se mancano certificati — ad esempio la dichiarazione di conformità impianti non è stata rilasciata a fine lavori — i tempi si allungano. Il Comune riceve la SCA e ha 30 giorni per eventuali rilievi.
Posso vendere un immobile senza agibilità?
Tecnicamente sì, ma con rischi significativi. Il venditore ha l'obbligo di informare l'acquirente dell'assenza di agibilità; l'acquirente può rifiutarsi di concludere l'atto o richiedere una riduzione del prezzo. Molte banche non erogano mutui su immobili privi di agibilità. Per gli immobili di nuova costruzione, l'assenza di SCA è una difformità contrattuale rilevante che può portare a contenziosi.
Che differenza c'è tra collaudo e agibilità?
Sono due procedure distinte ma complementari. Il collaudo statico (obbligatorio per strutture in c.a. e acciaio ex art. 67 DPR 380/2001) attesta la solidità strutturale dell'opera ed è eseguito da un collaudatore terzo rispetto al progettista strutturale. La pratica di agibilità (SCA) attesta invece le condizioni complessive dell'immobile — sicurezza, igiene, energia — ed è più ampia. Il certificato di collaudo è uno dei documenti che alimenta la pratica SCA.

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