Pratiche catastali

Accorpamento catastale

Hai unito due appartamenti o incorporato un garage nell'abitazione dopo una ristrutturazione? La legge impone di aggiornare il Catasto Fabbricati entro 30 giorni dalla fine lavori. Il tecnico presenta la denuncia DOCFA per sopprimere i vecchi subalterni e creare la nuova unità unificata con rendita aggiornata.

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Cos'è l'accorpamento catastale

L'accorpamento catastale — detto anche fusione catastale — è la procedura con cui due o più unità immobiliari distinte vengono riunite in una singola unità con un nuovo subalterno. I vecchi subalterni vengono soppressi e ne viene creato uno nuovo con planimetria, consistenza e rendita aggiornate al nuovo stato di fatto.

La pratica si esegue tramite DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), il software dell'Agenzia delle Entrate – Territorio. Il DPR 138/1998 regola le modalità di classamento delle nuove unità risultanti, mentre il DPR 380/2001 stabilisce l'obbligo di presentare il titolo edilizio comunale (CILA o SCIA) per le opere di collegamento fisico tra le unità.

Il termine per presentare la denuncia DOCFA è di 30 giorni dalla fine dei lavori di ristrutturazione. L'omissione comporta difformità tra stato di fatto e dati catastali, con conseguenti problemi in sede di rogito notarile e di accesso al mutuo.

Quando serve l'accorpamento

  • Unione di due appartamenti contigui

    Il caso più frequente: si acquistano due appartamenti adiacenti e si demolisce (o si crea) una porta di comunicazione, trasformandoli in un'unica abitazione con planimetria unificata.

  • Incorporazione di pertinenza nell'abitazione

    Si incorpora un garage, una cantina o un ripostiglio (subalterni separati) nell'appartamento principale creando un collegamento interno. Dopo l'accorpamento, la pertinenza cessa di essere un'unità autonoma.

  • Fusione di più uffici

    Due o più unità a uso ufficio (cat. A/10) contigue vengono riunite in un unico grande spazio dopo una ristrutturazione. La nuova unità avrà rendita e categoria aggiornate.

  • Incorporazione di soffitta o sottotetto

    Il sottotetto di pertinenza (non abitabile) viene reso abitabile e collegato all'appartamento sottostante. L'accorpamento catastale unifica le due unità e aggiorna la consistenza totale.

  • Post-ristrutturazione con aumento di superficie

    Dopo qualsiasi intervento che aumenta la superficie utile o calpestabile di un'unità assorbendo spazi di pertinenze separate, la denuncia DOCFA di accorpamento è obbligatoria.

Quanto costa

Il costo dell'accorpamento catastale dipende dal numero di subalterni da fondere, dalla complessità del rilievo planimetrico della nuova unità unificata e dal coordinamento con le pratiche edilizie comunali.

Range tipico — 2 unità residenziali
€450 – €1.000
Accorpamento 2 unità residenziali
€450 – €650
Accorpamento 3+ subalterni
€600 – €1.000
Incorporazione pertinenza semplice
€380 – €500
Coordinamento CILA/SCIA edilizio
+€200 – €350

I prezzi indicati sono per la sola pratica catastale. Se l'intervento richiede anche il titolo edilizio comunale, il preventivo includerà la voce separata. Il tecnico su MioTecnico dettaglierà tutti i costi.

Come funziona con MioTecnico

L'accorpamento catastale richiede competenze specifiche in rilievo e normativa catastale. Su MioTecnico trovi geometri e ingegneri specializzati in pratiche DOCFA.

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Indica il comune, il numero di unità da accorpare e se hai già il titolo edilizio. Bastano 3 minuti.

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Sopralluogo e DOCFA

Il tecnico rileva la planimetria unificata, calcola la nuova rendita e trasmette telematicamente la denuncia all'AdE.

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Domande frequenti sull'accorpamento catastale

Cos'è l'accorpamento catastale?
L'accorpamento catastale (o fusione catastale) è la procedura con cui due o più unità immobiliari distinte — ciascuna con il proprio subalterno — vengono riunite in una singola unità con un nuovo subalterno unico. I vecchi subalterni vengono soppressi e ne viene creato uno nuovo con planimetria, consistenza e rendita catastale aggiornate.
Quando serve l'accorpamento catastale?
L'accorpamento è necessario ogni volta che si uniscono fisicamente due appartamenti contigui, si incorpora un garage o una cantina nell'appartamento principale creando comunicazione interna, o si riunisce un'unità accessoria (soffitta, ripostiglio) con l'unità principale. Il presupposto è che le unità siano contigue e che l'operazione sia supportata da un titolo edilizio (almeno CILA).
Accorpamento catastale e accorpamento edilizio sono la stessa cosa?
No, sono due procedimenti paralleli che devono essere entrambi completati. L'accorpamento edilizio riguarda il titolo urbanistico (CILA o SCIA) che autorizza le opere di collegamento fisico tra le unità. L'accorpamento catastale riguarda l'aggiornamento del Catasto Fabbricati tramite DOCFA, con la creazione del nuovo subalterno unificato. Il catasto deve essere aggiornato entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Quanto tempo ci vuole per l'accorpamento catastale?
La pratica DOCFA viene trasmessa telematicamente e viene accettata dall'Agenzia delle Entrate – Territorio in 30-60 giorni lavorativi. Prima della trasmissione, il tecnico deve effettuare il sopralluogo, rilevare la planimetria della nuova unità unificata, calcolare la nuova consistenza e determinare la classe di appartenenza. Dall'incarico alla visura aggiornata, contare circa 2-3 mesi.
Come cambia la rendita catastale dopo l'accorpamento?
La nuova rendita catastale non è semplicemente la somma delle due rendite precedenti: il tecnico la calcola ex novo sulla base della categoria, della classe e della consistenza della nuova unità unificata. In molti casi la rendita finale è leggermente inferiore alla somma aritmetica, perché l'unità grande può ricadere in una classe catastale più favorevole rispetto alle due piccole separatamente.
L'accorpamento catastale riduce l'IMU?
Dipende. Se la nuova unità unificata diventa abitazione principale (prima casa), si applica l'esenzione IMU. Se invece entrambe le unità erano già esenti o entrambe soggette, il cambiamento netto è minimo. L'IMU si calcola sulla rendita rivalutata del nuovo subalterno. Il tecnico può stimare il differenziale in fase preventiva.
Posso accorpare due appartamenti di proprietari diversi?
No. L'accorpamento catastale è possibile solo se tutte le unità da fondere sono intestate allo stesso proprietario (o agli stessi comproprietari nelle stesse quote). Se gli appartamenti appartengono a soggetti diversi, è necessario prima procedere al trasferimento di proprietà in modo che le unità risultino intestate alla stessa persona.
Quanto costa l'accorpamento catastale?
Il costo dipende dal numero di unità da accorpare, dalla complessità del rilievo planimetrico e dall'eventuale coordinamento con le pratiche edilizie comunali. Per un accorpamento standard di due appartamenti contigui, il range è €450-1000. Il tecnico su MioTecnico fornirà un preventivo fisso con tutti i costi inclusi.

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