Per vendere casa servono, in media, 8-10 documenti: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, certificato di agibilità (per gli immobili post-1967), documenti condominiali e, se ci sono ancora un mutuo o un'ipoteca, la documentazione per la loro cancellazione. Alcuni servono già per pubblicare l'annuncio, altri diventano obbligatori solo al rogito.
Aggiornato ad agosto 2026. Questa è una checklist operativa: cosa serve, a cosa serve, dove si recupera e quanto tempo ci vuole. Per gli approfondimenti su singole pratiche (CILA, APE, conformità urbanistica e catastale) trovi i link alle guide dedicate lungo il testo.
Punti chiave
- Servono in media 8-10 documenti per vendere casa: alcuni obbligatori già per l'annuncio (APE), altri solo al rogito (conformità catastale, atto di provenienza).
- La conformità catastale è obbligatoria a pena di nullità dell'atto: la planimetria depositata al Catasto deve corrispondere allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).
- L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) va allegato all'atto; la mancata allegazione comporta una sanzione da 3.000 a 18.000 €, non la nullità (D.Lgs. 192/2005).
- Il certificato di agibilità serve per gli immobili costruiti o ristrutturati dopo il 1967; per quelli più vecchi si dichiara lo stato di fatto.
- I tempi si allungano se l'atto di provenienza va recuperato dall'Archivio Notarile (2-3 settimane) o se serve una variazione catastale per allineare la planimetria (4-6 settimane): meglio partire per tempo.
Quali documenti servono per vendere casa?
I documenti per vendere casa si dividono in due gruppi: quelli che servono già per pubblicare l'annuncio e ricevere visite, e quelli che servono per arrivare al rogito. La tabella riassume entrambi i gruppi, con dove si recuperano.
| Documento | Serve per | Dove si recupera |
|---|---|---|
| Atto di provenienza | Dimostrare la proprietà (rogito, donazione, successione) | Notaio che ha rogitato o Archivio Notarile / Agenzia delle Entrate |
| Visura catastale | Verificare intestazione e dati catastali | Agenzia delle Entrate (Sister/portale telematico) |
| Planimetria catastale | Conformità catastale obbligatoria al rogito | Agenzia delle Entrate; se non conforme serve un tecnico (DOCFA) |
| APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Obbligatorio per l'annuncio e per il rogito | Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito) |
| Certificato di agibilità | Immobili costruiti/ristrutturati dopo il 1967 | Archivio edilizio del Comune (accesso agli atti) |
| Documenti condominiali (regolamento, liberatoria spese) | Dimostrare che non ci sono debiti condominiali in corso | Amministratore di condominio |
| Visura ipotecaria / atto di cancellazione mutuo | Dimostrare che l'immobile è libero da ipoteche (o farla cancellare) | Conservatoria dei Registri Immobiliari; banca per la cancellazione |
| Documenti di identità e stato civile | Formalità dell'atto notarile | Venditore/acquirente |
Cos'è l'atto di provenienza e dove si trova?
L'atto di provenienza è il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile: un rogito di compravendita, un atto di donazione, una dichiarazione di successione o una sentenza (per esempio un'assegnazione in separazione). Se lo hai perso, puoi recuperarlo dal notaio che ha rogitato l'atto o, in alternativa, dall'Archivio Notarile o dall'Agenzia delle Entrate: il recupero richiede in genere 2-3 settimane, quindi conviene richiederlo appena decidi di vendere.
Planimetria e conformità catastale: perché è il documento più delicato?
La conformità catastale è obbligatoria per legge: l'atto di vendita deve contenere la dichiarazione che i dati e la planimetria depositati al Catasto corrispondono allo stato di fatto dell'immobile, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Se la planimetria non corrisponde — per esempio dopo una ristrutturazione che ha spostato una parete — va aggiornata con una pratica DOCFA prima di rogitare.
Attenzione: conformità catastale ≠ conformità urbanistica
La planimetria a posto al Catasto non basta da sola: bisogna verificare anche che l'immobile corrisponda ai titoli edilizi del Comune (CILA, SCIA, permesso di costruire). Sono due verifiche distinte, entrambe da fare prima di vendere.
Per il dettaglio su come funzionano le due conformità e cosa può bloccare il rogito, vedi la guida Conformità urbanistica e catastale prima del rogito. Se serve una verifica o un aggiornamento della planimetria, puoi partire dal servizio Conformità urbanistica di MioTecnico.
APE: quando serve e quanto costa?
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) descrive il consumo energetico dell'immobile ed è obbligatorio già per pubblicare l'annuncio di vendita, oltre che per il rogito. Ha validità 10 anni (salvo interventi che cambiano la prestazione energetica dell'edificio). La mancata allegazione all'atto comporta una sanzione da 3.000 a 18.000 €, prevista dal D.Lgs. 192/2005, ma non rende nullo il rogito.
Per il dettaglio sui costi e sulle verifiche richieste, vedi Quanto costa un APE nel 2026.
Serve il certificato di agibilità per vendere casa?
Il certificato di agibilità (o la segnalazione certificata di agibilità) attesta che l'immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e risparmio energetico previsti dall'art. 24 del DPR 380/2001. Serve principalmente per gli immobili costruiti o ristrutturati dopo il 1967: per quelli più vecchi, in genere si dichiara nell'atto lo stato di fatto. La sua assenza non blocca il rogito, ma va comunicata all'acquirente: è buona prassi verificarla prima di mettere in vendita.
Cosa fare se ci sono difformità edilizie da sanare?
Se durante la verifica emergono difformità — un soppalco mai autorizzato, una veranda chiusa senza titolo — spesso possono essere regolarizzate prima della vendita, anche grazie alle tolleranze introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024). Il dettaglio su cosa si può sanare e quanto costa è nella guida Salva Casa: quali irregolarità puoi sanare; per la pratica specifica di regolarizzazione vedi anche Quanto costa una CILA nel 2026.
Disclaimer (importante)
Questa checklist ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un tecnico abilitato e del notaio. L'elenco esatto dei documenti richiesti può variare in base al Comune, al tipo di immobile e alla sua storia edilizia e catastale: fatti confermare l'elenco completo da un professionista prima di mettere in vendita.
Quanto tempo serve per raccogliere tutti i documenti?
Dipende dal documento e dallo stato dell'immobile. Ecco i tempi indicativi da mettere in conto.
| Situazione | Tempo indicativo |
|---|---|
| Atto di provenienza da recuperare dall'Archivio Notarile | 2-3 settimane |
| Variazione catastale per allineare la planimetria (DOCFA) | 4-6 settimane |
| Immobile proveniente da successione non ancora trascritta | 4-8 settimane |
| Nuovo APE | Pochi giorni dopo il sopralluogo del tecnico |
| Liberatoria condominiale | Pochi giorni, su richiesta all'amministratore |
La regola pratica: fai partire la verifica di conformità e la raccolta dei documenti appena decidi di vendere, non quando hai già trovato un acquirente. Così eviti di scoprire un problema (planimetria da aggiornare, difformità da sanare) quando la trattativa è già avviata e rischi di far saltare il rogito.
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Trova un tecnico verificatoDomande frequenti sui documenti per vendere casa
Domande frequenti
Quanti documenti servono per vendere casa?
In media 8-10 documenti: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, certificato di agibilità (per immobili post-1967), documenti condominiali, visura ipotecaria e documenti di identità. Alcuni servono già per l'annuncio, altri solo al rogito.
Cosa succede se la planimetria catastale non è conforme?
Il rogito non si può stipulare finché la planimetria non viene aggiornata: la dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria a pena di nullità dell'atto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Va sistemata con una pratica DOCFA da un tecnico abilitato.
L'APE è obbligatorio per vendere casa?
Sì, è obbligatorio già per pubblicare l'annuncio e va allegato all'atto di vendita. La mancata allegazione comporta una sanzione da 3.000 a 18.000 € (D.Lgs. 192/2005), ma non rende nullo il rogito.
Serve sempre il certificato di agibilità?
Serve soprattutto per gli immobili costruiti o ristrutturati dopo il 1967. Per quelli più vecchi si dichiara in genere lo stato di fatto. La sua assenza non blocca il rogito, ma va comunicata all'acquirente.
Dove si recupera l'atto di provenienza se l'ho perso?
Puoi chiederlo al notaio che ha rogitato l'atto originario oppure recuperarlo dall'Archivio Notarile o dall'Agenzia delle Entrate. Il recupero richiede in genere 2-3 settimane.
Cosa faccio se scopro una difformità edilizia mentre raccolgo i documenti?
Molte difformità si possono regolarizzare prima della vendita, anche grazie alle tolleranze introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024). Un tecnico abilitato può indicarti la pratica giusta (CILA in sanatoria, DOCFA, SCIA) e i tempi per sistemarla.
Contenuto realizzato con l'ausilio di sistemi di intelligenza artificiale.
Fonti
- Documenti vendita casa tra privati: guida completa 2026 — Agenda Digitale (2026)
- Documenti per vendere casa nel 2026 — checklist completa — Quivende (2026)
- Documenti per vendere casa 2026 — UniCredit RE Services (2026)
- Art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 — conformità catastale obbligatoria al rogito (2025)
- D.Lgs. 192/2005 — obbligo APE e sanzioni (2026)
- Decreto Salva Casa D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024 — ANCE (2024)
